房市居高不下，持續至 2022 年的今日，買不起房子的人越來越多，俗稱的「蝸牛族」成為趨勢，即使年輕人存到第一桶金買得起房子，大部分會從小屋下手，也因此近幾年「套房貸款」一詞越來越夯，但是在過去，買套房辦貸款竟然是天方夜譚！？本篇文章就來告訴大家為何過去套房貸款不受銀行歡迎？以及現今為何願意承作套房貸款、除了銀行還有哪些小套房貸款的管道？影響銀行貸款成數的因素，想擁有屬於自己溫馨小套房的您，快快看下去吧！
套房貸款是什麼？
想必大家都當過學生或租屋族，對套房一定不陌生，將所有不同功能的設施放置在同一個房間裡就是套房，且大部分坪數都不高，但這只是廣義的解釋套房，然而在貸款的世界中，每間銀行對套房的定義卻有些微差別，例如有些銀行認定權狀載明之坪數小於 15 坪屬套房、有的銀行則是扣除公設後的室內面積不超過 15 坪，以下為您整理常見的套房標準：
- 房屋面積不得少於15坪。
- 扣除公共設施後，面積不得低於8坪。
- 主建物及其附屬建物總面積不得小於12坪。附屬建物包括主建物延伸的附屬面積，如陽台、雨篷等。
買套房貸款可以嗎？套房貸款成數、管道?
其實在過去小套房貸款幾乎是會被大部份銀行拒於門外的，原因是以前的小套房轉手較困難、抗跌性較弱、增值性又不強，還有投資客常把套房當作炒房目標，因此為了降低風險，銀行更加嚴格的管控套房貸款，甚至不予承作、直接拒絕。但是因應現今社會結構以及買房趨勢已改變，除了預算問題，部分年輕人不婚不生主義也使的「小宅」更受歡迎。
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套房貸款銀行
過去，小套房的轉售困難，以及其抗跌性和增值性較弱，使得銀行對套房貸款的過件率較低。此外，小套房常受到投資客的炒作。但隨著購房趨勢的轉變，一些銀行開始放寬審核標準。一般來說，小套房貸款利率普遍在一年2％左右，並且可能享有首購套房貸款的優惠。儘管如此，小坪數貸款存在較大的風險，銀行仍會對套房地段、貸款人信用狀況和財務狀況進行嚴格審核；而貸款比例最高為6成，可能難以滿足所有貸款需求。
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套房貸款銀行 |
小套房貸款條件 |
利率 |
貸款成數 |
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房屋面積>10坪 |
2.09%起 |
最高85% |
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距離捷運站500公尺內更理想 |
依條件而定 |
依條件而定 |
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<15坪套房僅限雙北地區 |
依條件而定 |
依條件而定 |
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15坪以上貸款最高8成；<15坪則貸款比例約5~7成左右 |
2.2%起 |
最高80% |
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目前僅辦理15坪以上房屋貸款，開辦費NT$5,000 |
2.12%起 |
依條件而定 |
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原則上15坪以下套房不辦理，但對優質客戶視情況而定 |
依條件而定 |
依條件而定 |
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民間貸款套房
民間融資公司本身貸款方案就比較多元，買套房貸款可以辦理，適合於信用記錄不佳，無法獲得銀行貸款的人士，這類貸款的審核標準較寬鬆，不會查看聯徵記錄，因此即使是信用瑕疵的申請人，都可申請成功，貸款比例最高可達房屋估價的90％，而利率方面，月利率從1％起。
延伸閱讀：民間代書貸款≠地下錢莊！民間的信用貸款 – 貸款弱勢族群首選
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信用貸款
若是物件可能達不到理想成數，您也可以考慮使用信用貸款替代，亦或者是用信用貸款補足差額。
延伸閱讀：2022 信貸推薦｜信貸試算 如何挑選適合自己的信用貸款？
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代辦公司
代辦公司是我們最推薦的管道，因為找上代辦公司即可靜靜等待最適合的方案配對，無須再自行尋找並詢問，非常適合對貸款不熟悉、工作忙碌或本身條件不好的客戶。
延伸閱讀：貸款找代辦好嗎？找代辦公司的好處，這12種人適合代辦
套房貸款限制有哪些?
以銀行來說，因為是近幾年才放寬的方案，風險也還在評估階段，因此多數核貸的成數還是相當保守，6 成已經算很高了，除非物件位處優秀地段、市中心、明星學區或是新建案、有警衛管理室等等才有可能拉高成數。
套房貸款成數大約是多少？
- 小套房貸款成數：4 ~ 7 成
- 一般房屋貸款成數：7 ~ 9 成
- 中古屋貸款成數：房屋殘值的 7 ~ 8 成
- 民間融資套房成數：4 ~ 8 成
* 注意：以上成數皆為平均值，若物件優質可能高於平均，若物件不優質也有可能低於平均值。
套房貸款利率
目前銀行套房貸款來說，最低為雙北地區低至 1.79%，其他縣市最高有 2.5% 左右，雙北地區因為增值性強，房價太高導致小宅比較夯，利率自然比其他縣市低，若您的信用評分在正常標準範圍，也有穩定薪資收入，那麼您的小套房貸款利率也會在這個範圍內；若是融資公司的套房貸款方案，可能會略高於此區間，但是成數與過件率相對也比較高。
套房貸款坪數
在過去權狀載名總坪數或室內面積小於 15 坪會被銀行拒於門外，但現在小於 15 坪會以套房貸款的名義審核，但要注意的是，至少還是要大於 10 坪，且買房目的最好為自住，比較有可能核貸喔！
如何提高套房貸款成數、降低利率？
讀到這裡，應該能了解到成數跟物件有很大的關係。
首先物件本身，滿足越多條件成數就會越高：
➡ 位於市中心、都市
➡ 鄰近大眾交通運輸工具
➡ 生活機能方便、近市場、商圈
➡ 鄰近大路 (門牌地址越短越好)
➡ 屋齡小於 15 年
➡ 明星學區附近
➡ 具有管理室、住戶品質優良
➡ 裝潢翻新
➡ 購入為自住需求
申請人的條件也是拉高成數、降低利率的關鍵，擁有以下越多條件越好：
➡ 無其他房貸
➡ 繳款紀錄正常
➡ 持有至少 2 ~ 3 張信用卡
➡ 卡費準時繳款
➡ 無呆帳、退票紀錄
➡ 在職工作滿1年以上
➡ 每月皆有薪轉證明
➡ 勞健保每月正常扣繳
➡ 公司具規模
套房貸款流程?
- 申請：準備身分證、所得證明、工作證明、買賣契約書、不動產證明。
- 估價：銀行進行房屋估價。
- 審核：查看申貸人基本資料、貸款和信用紀錄。
- 照會：電話確認貸款身份。
- 對保：雙方確認貸款條件，簽約。
- 設定：地政設定房屋抵押權。
- 撥款：轉入指定帳戶。
Q:套房可以貸款多少？
套房的貸款金額取決於多個因素，包括房屋價值、貸款條件、貸款人的信用狀況等。
Q: 套房可以全額貸嗎？
一般而言，銀行的套房貸款額度通常在套房總價的六成左右。但是，每個人的信用狀況不同，可能會影響到貸款額度，因此銀行的規定可能會有所不同。對於信用良好、收入穩定、還款能力強的申請人，銀行也有可能提高貸款比例。
Q: 套房可以青年貸款嗎？
是的，只要符合青年安心成家購屋貸款的條件，且銀行願意貸款給套房，就可以申請青年首購套房貸款的優惠。
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