房市居高不下,持續至 2022 年的今日,買不起房子的人越來越多,俗稱的「蝸牛族」成為趨勢,即使年輕人存到第一桶金買得起房子,大部分會從小屋下手,也因此近幾年「套房貸款」一詞越來越夯,但是在過去,買套房辦貸款竟然是天方夜譚!?本篇文章就來告訴大家為何過去套房貸款不受銀行歡迎?以及現今為何願意承作套房貸款、除了銀行還有哪些小套房貸款的管道?影響銀行貸款成數的因素,想擁有屬於自己溫馨小套房的您,快快看下去吧!
套房定義是什麼?
想必大家都當過學生或租屋族,對套房一定不陌生,將所有不同功能的設施放置在同一個房間裡就是套房,且大部分坪數都不高,但這只是廣義的解釋套房,然而在貸款的世界中,每間銀行對套房的定義卻有些微差別,例如有些銀行認定權狀載明之坪數小於 15 坪屬套房、有的銀行則是扣除公設後的室內面積不超過 15 坪,但為了方便講解,我們可以先假設只要 15 坪以內皆算在銀行定義的小套房裡。
套房可以貸款嗎?
其實在過去小套房貸款幾乎是會被大部份銀行拒於門外的,原因是以前的小套房轉手較困難、抗跌性較弱、增值性又不強,還有投資客常把套房當作炒房目標,因此為了降低風險,銀行更加嚴格的管控套房貸款,甚至不予承作、直接拒絕。但是因應現今社會結構以及買房趨勢已改變,除了預算問題,部分年輕人不婚不生主義也使的「小宅」更受歡迎。
- 部分銀行可以
有需求的地方就會有供給、有金流的地方就會出現市場,許多銀行漸漸放寬貸款買套房的限制,開放承作小套房貸款,例如:玉山、台北富邦、中國信託、台新、永豐等等,不過成數一定沒有房屋貸款高。
- 民間貸款也可以
民間融資公司本身貸款方案就比較多元,買套房貸款可以辦理,審核門檻也沒有銀行嚴格,銀行審核後成數不高的民眾或被婉拒的民眾常常會轉而尋求民間融資公司的方案。
套房貸款成數大約是多少?
以銀行來說,因為是近幾年才放寬的方案,風險也還在評估階段,因此多數核貸的成數還是相當保守,6 成已經算很高了,除非物件位處優秀地段、市中心、明星學區或是新建案、有警衛管理室等等才有可能拉高成數。
- 小套房貸款成數:4 ~ 7 成
- 一般房屋貸款成數:7 ~ 9 成
- 中古屋貸款成數:房屋殘值的 7 ~ 8 成
- 民間融資套房成數:4 ~ 8 成
* 注意:以上成數皆為平均值,若物件優質可能高於平均,若物件不優質也有可能低於平均值。
套房貸款利率
目前銀行套房貸款來說,最低為雙北地區低至 1.79%,其他縣市最高有 2.5% 左右,雙北地區因為增值性強,房價太高導致小宅比較夯,利率自然比其他縣市低,若您的信用評分在正常標準範圍,也有穩定薪資收入,那麼您的小套房貸款利率也會在這個範圍內;若是融資公司的套房貸款方案,可能會略高於此區間,但是成數與過件率相對也比較高。
套房貸款坪數
在過去權狀載名總坪數或室內面積小於 15 坪會被銀行拒於門外,但現在小於 15 坪會以套房貸款的名義審核,但要注意的是,至少還是要大於 10 坪,且買房目的最好為自住,比較有可能核貸喔!
如何提高套房貸款成數、降低利率?
讀到這裡,應該能了解到成數跟物件有很大的關係,首先物件本身,滿足越多條件成數就會越高:
➡ 位於市中心、都市
➡ 鄰近大眾交通運輸工具
➡ 生活機能方便、近市場、商圈
➡ 鄰近大路 (門牌地址越短越好)
➡ 屋齡小於 15 年
➡ 明星學區附近
➡ 具有管理室、住戶品質優良
➡ 裝潢翻新
➡ 購入為自住需求
申請人的條件也是拉高成數、降低利率的關鍵,擁有以下越多條件越好:
➡ 無其他房貸
➡ 繳款紀錄正常
➡ 持有至少 2 ~ 3 張信用卡
➡ 卡費準時繳款
➡ 無呆帳、退票紀錄
➡ 在職工作滿1年以上
➡ 每月皆有薪轉證明
➡ 勞健保每月正常扣繳
➡ 公司具規模
買套房貸款有哪些管道?
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銀行房貸
現今越來越多銀行承辦套房貸款,甚至還有銀行推出新興的套房專屬方案,非常符合需求不斷變化的現代,例如永豐銀行主打「女人家」房貸品牌,只要大於10 ~ 15坪就可申請,利率低至 1.33% 起,標榜成數最高可到 85 成,還有寬限期 3 年,是目前唯一一個專屬小套房的銀行房貸專案。
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信用貸款
若是物件可能達不到理想成數,您也可以考慮使用信用貸款替代,亦或者是用信用貸款補足差額。
???????? 延伸閱讀:2022 信貸推薦|信貸試算 如何挑選適合自己的信用貸款?
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民間融資公司
民間融資公司的信用代書貸款或房屋貸款審核門檻都比較寬鬆一點點,若被銀行婉拒貸款者可以尋求此為替代方案。
???????? 延伸閱讀:民間代書貸款≠地下錢莊!民間的信用貸款 – 貸款弱勢族群首選
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代辦公司
代辦公司是我們最推薦的管道,因為找上代辦公司即可靜靜等待最適合的方案配對,無須再自行尋找並詢問,非常適合對貸款不熟悉、工作忙碌或本身條件不好的客戶。
???????? 延伸閱讀:貸款找代辦好嗎?找代辦公司的好處,這12種人適合代辦
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