餘屋貸款如何申請? 條件、利率、成數一次看

隨著房市調控政策逐步升級，餘屋貸款的限制也日益嚴格。自央行將其納入信用管制後，貸款成數一再下調，到了2024年9月，最高成數已降至4成。這項措施不僅影響了建商的資金運用，也引發外界對其政策目的的疑問。究竟什麼是餘屋貸款？它對建商和房市有何影響？一般民眾是否能申請？帶著這些疑問，讓我們一起深入了解餘屋貸款的全貌。

餘屋貸款是什麼? 誰可以申請?

餘屋貸款是指建商針對尚未售出的新成屋或已取得使用執照但仍在銷售中的建案，向銀行或其他金融機構申請的貸款，根據央行的定義，餘屋是指屋齡五年內且仍維持建物第一次所有權登記的住宅（含基地），這類貸款專門提供給建商或公司法人使用，一般民眾無法申請。

餘屋貸款的對象包括兩類房產：

• 已完工並取得使用執照，但尚未售出的新成屋。
• 公開銷售後但未售出的房屋，包含未興建、興建中、新成屋。

建商之所以會申請餘屋貸款，通常是出於兩種需求：

1. 資金周轉：將空置房屋抵押貸款，以支援新建案或公司運營。
2. 等待房價上漲：保留未售出的房子，等待市場價格提升再出售，增加利潤空間。

餘屋貸款最新限制條件

自2020年底，政府推行打房政策，目前針對餘屋貸款的規定和限制，主要包括以下幾項：

建商必須在第二年開始逐步還款，並且無法透過一次性償還的方式延後債務。此外，若透過票券公司融資，貸款額度也會在一年期滿後被削減。

餘屋貸款成數有多少?

餘屋貸款屬於企業貸款，而非房屋貸款，這類貸款的成數，即建商向銀行申請的貸款金額與房屋市場價值之比例，根據央行的最新規定，最高成數不可以超過4成，在銀行審核貸款申請時，有幾個關鍵因素會影響最終能夠貸到的金額：

關鍵因素：

• 建商的信用評價：建商的信用狀況會直接影響貸款條件。
• 房屋的市場價值：房屋的市場價值直接影響可貸款的金額。
• 房屋所在地的經濟狀況：房屋所在地區的經濟狀況會影響貸款成數。
• 市場需求：當前市場的需求狀況也會影響貸款成數。

這些因素決定了建商最終可以申請到的貸款金額。

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餘屋貸款利率

對銀行來說，餘屋貸款的放貸風險相對較高，因此其利率通常比土地貸款高出0.25%至0.5%，也就是說，建商在申請餘屋貸款時，可能面臨較高的利息成本。

不過，建商可以在後續銷售中，將額外的利息成本計入房屋售價，從而避免經濟損失。

餘屋貸款準備資料

申請餘屋貸款需要準備一系列文件，以下是主要所需的文件清單：

1. 營利事業登記證
   確認公司合法營運的證明文件。
2. 公司登記證明文件
   包括公司登記核准函或公司登記表，以證明公司的成立和合法性。
3. 一般營業人銷售額與稅額申報書
   俗稱401報表，顯示公司的營業收入及稅務狀況。
4. 資產負債表與損益表
   這些財務報表用來評估公司的財務健康狀況。
5. 土地建物謄本與權狀
   提供土地及房產的法律文件，確保產權清晰。
6. 公司存摺近半年出入明細
   顯示公司的財務流動情況，幫助銀行了解資金運用。
7. 公司甲存近半年出入明細（支票存款）
   額外的銀行存摺明細，以補充公司的財務資訊。
8. 銀行所需其他資料
   根據申請銀行的要求，可能需要提供其他相關文件。

準備這些文件能提高申請餘屋貸款的成功率，建議在申請前仔細檢查所需的資料，以確保順利辦理貸款。

餘屋貸款流程

在準備好所需文件後，申請餘屋貸款可以按照以下步驟進行：

1. 選擇合適的銀行
   根據自己的需求，選擇一家適合的銀行並提交貸款申請。
2. 條件審查與估價
   銀行會對申請進行條件審查，包括對抵押物進行價值評估。
3. 簽約與對保
   在收到審查結果後，若通過，將與銀行簽訂貸款合約，並進行對保手續。
4. 設定抵押權
   對擔保物進行抵押權設定，以確保銀行的貸款安全。
5. 撥款至指定帳戶
   完成所有手續後，銀行將根據合約內容，將貸款金額撥款至指定的帳戶中。

按照這些步驟，建商可以順利完成餘屋貸款的申請流程，並有效利用這筆資金。

餘屋貸款可以找誰辦?

建商餘屋貸款除了可以透過銀行申請外，還可以尋求其他融資渠道，例如民間融資公司或民間代書。銀行提供專業評估，但民間代書則具備更彈性的貸款方案，建商可以直接聯繫以了解條件。

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餘屋貸款常見Q&A

Q1: 餘屋貸款定義?

餘屋貸款是指建商針對尚未售出的新建房屋或待售房產向銀行或金融機構申請的貸款，適用於屋齡五年內且維持第一次所有權登記的住宅。

Q2: 餘屋貸款年限多久?

餘屋貸款的年限通常最長不超過三年，代表建商在獲得貸款後，需在三年內償還全部貸款金額。

Q3: 餘屋貸款最高成數?

根據央行的最新規定，餘屋貸款的最高成數不得超過4成，建商最多可以借到房屋價值的40%作為貸款。