不知道我的房子值多少錢嗎？不論是要賣房、買房，都需要先知道房屋到底值多少錢，可是房屋價值除了本身屋況，還會被土地、周遭環境、市場經濟影響，實際價值多少難以預測！
這時就需要專業的『房屋鑑價』來幫助您，本文將探討房屋鑑價有哪些管道？房屋鑑價流程、房屋鑑價與貸款成數、自備款之間的關係，最重要的是，有方法提高房屋價值嗎？
何謂房屋鑑價？
房屋鑑價就是透過專業管道估算房屋的價值，綜合內裡與外在的因素，將房屋價值換算成實際的金額，所有財產無論有形、無形都可以鑑價。
要進行房屋鑑價通常是房屋欲進行所有權移轉時，包括：房屋買賣、查封、拍賣、強制執行，甚至是房東也可以透過鑑價計算租客的每月租金。
房屋鑑價管道 有哪些？
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銀行鑑價
1. 委託鑑價
通常是確定要向某銀行諮詢房貸時才會進行此步驟，因為這是所有鑑價管道中參考價值最有用的，銀行將委託專業的鑑價師實際前往房屋所在處進行評估。
2. 行員估價
一般行員也可以進行房屋估價，這種時候通常都是還沒有決定要向哪間銀行申請房貸，因此希望能得到大概價格的狀況；可攜帶土地謄本臨櫃直接詢問，致電也可以，行員將會根據內部鑑價資料庫查詢該地區的鑑價紀錄，此方式為初步估算，記得：具備參考價值，但並非確定價格！
3. 線上房屋鑑價
透過銀行估價平台，進行線上估價，房貸自備款要準備多少馬上清楚明瞭；有的銀行網站具有此功能，例如：台北富邦銀行、中國信託銀行，只要輸入地址、樓層、房屋類型、坪數、屋齡、是否有車位、定位等等資訊，銀行內部房屋鑑價資料結合內政部實價登錄，即可馬上得知房屋鑑價試算金額！
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內政部不動產實價登錄
政府提供的整合資訊，記載了全台房屋買賣交易成交個案查詢，民眾可透過此網站了解欲購買的房屋附近的行情價格。
點擊進入：內政部 不動產交易實價查詢服務網
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房仲業者實價登錄
買房賣房大家都會找房仲業者，實價登錄也不外乎可以從房仲業者得知，依照過往交易情形，大概估算房屋價值也是很常見的管道喔！
點擊進入：永慶房屋 實價登錄3.0
點擊進入：591 實價登錄
點擊進入：信義房屋 實價登錄
點擊進入：住商不動產 實價登錄
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不動產估價師
市面上也有估價師事務所、資產鑑定公司等等，只要上網查詢即可，唯費用需事先詢問，通常都需要萬；您也可以辦理 e速貸 的房屋貸款、房屋二胎，專員也可以直接幫助您試算喔！辦理貸款即擁有鑑價服務，但是沒有純估價的服務喔！
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以上是目前常見的鑑價管道，透過房屋鑑價系統，可以知道若欲辦理銀行房貸，估價大約是多少，能夠更有效地準備與控管資金，不過每種管道的金額都會有一點點差別，主要還是以銀行委託鑑價為主。
房屋鑑價流程
除了銀行委託鑑價，其餘皆可於網站線上進行，不用 10 分鐘，因此本段介紹的是銀行委託鑑價這個方式的流程。
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銀行鑑價流程
1.確認欲鑑價的財產標的
2.擬定鑑價流程
3.蒐集相關資料
4.實地走訪、現場評估勘查 (房屋本身及外在環境)
5.資料整理與分析
6.估價報告書
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房屋鑑價時間
大約需要 1 至 3 個工作天，通常不算假日。
房屋鑑價費用
尋找民間的鑑價公司、估價師事務所等等，費用可能幾千至萬，數目不小可能需要事先詢問清楚；線上估價無須負擔任何費用；委託房仲估價應依照各房仲業者訂定為主；銀行鑑價費用大約是五千元左右，不過此鑑價費是必要支出，因為辦銀行房貸一定要經過鑑價才能幫您審核貸款成數。
房屋鑑價試算，哪些因素影響價格？
1.房屋
- 屋齡、屋況 (室內坪數、裝潢、水管老舊)
- 房屋地段 (蛋黃區、蛋白區、蛋殼區)
- 房屋機能 (都市或鄉村、臨馬路或小巷內)
- 生活機能 (商圈、郊區、學區)
- 生活便利性 (大眾交通運輸)
- 房屋類型 (透天、大樓、公寓)
- 房屋位處樓層
- 建築方式 (鋼筋混凝土、磚造)
- 安全考量 (消防設施、防火牆、逃生設備)
- 居住品質 (管理、附近住戶品質)
2.土地
- 除了地段，土地持有面積也影響很大，尤其房屋會逐年老舊，土地卻不斷增值。
3.嫌惡設施
- 附近有嫌惡設施將縮減房屋價值，包括：加油站、公墓、基地台、電塔、焚化爐、垃圾掩埋場、宮廟、私廟、來路不明的廟、殯儀館、化學工廠、附近有凶宅。
- 注意：如果房屋鑑價比周遭行情比起來過低，先不要以為是賺到，有可能是特殊物件，請三思再下手！特殊物件包括：凶宅、海砂屋、危樓、輻射屋、出過意外等等。
4.實價登錄
- 除了民眾，鑑價人員也會參考內政部實價登錄來參考行情。
房屋鑑價後貸款 需要注意什麼？
1. 鑑價與估價的差別
房屋鑑價與初步估價、實價登錄的金額一定會不一樣，就好像氣象預報員說今日氣溫約 25~29 度，但實際拿溫度計測量才知道當下確切溫度為 25.6 度，預估通常都是一個範圍，或是從接近範圍裡面依照過往經驗或類似條件找出最接近的價格，但是！如果透過專業鑑價實地走訪，把很多內在外在因素都一一量化評估，那實際鑑價結果就一定會跟預估值不一樣！
2. 注意聯徵查詢次數
銀行在審核貸款案件時會調閱申請人的聯徵資料，這調閱的動作要注意可不能太頻繁，否則會影響核貸率，正常來說 3 個月內超過 3 次就太多，會導致貸款貸不過；若您尚未決定要購入該房屋，千萬不要先同意銀行調閱聯徵，免得到時真的要辦房貸時反而貸不過。
◎延伸閱讀：申貸前小知識！聯徵紀錄多久會消失？信用評分報告如何申請？
3. 勿盲目相信估價或房仲估算價格
依照估算價格計算自備款，通常還要有再更多的心理準備，時常發生房仲口頭保證價格或實價登錄價格與銀行鑑價不同，這樣貸款成數一算下來，自備款常常差了好幾十萬，大大影響買房心情，甚至會因此買不起房要多存好幾年，因此要有銀行鑑價會較低的心理準備！
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