買房乃人生大事之一，但房價卻因各種因素而節節攀升、居高不下，使得這一代年輕人要買房變得格外困難，常常會尋求父母、手足或是另一半共同出資，雖然這讓買房變得更輕鬆，但同時也更容易衍生財產、產權或資金上的糾紛，演變為手足撕破臉、夫妻離婚、親人失和的案例不在少數，今天 e速貸 要介紹一種叫『預告登記』的設定，在不動產交易上可有效保障出資人、登記人之間的利益關係，只要 3 分鐘就可以學到保護自己的知識、了解預告登記的介紹、用途、時效、申請…等等。
預告登記是什麼？
-
名詞介紹
請求權人：共同出資人、贈與不動產的人、借錢給他人購置不動產的人
登記名義人：在法律上登記在誰的名下
-
何謂預告登記
為限制登記的一種，為保全他人對不動產權利之請求權，根據《土地法第79-1條》規定，請求權人可向地政機關申請限制登記名義人處分其不動產之登記；其目的在阻止登記名義人對於該不動產做有妨害其請求權之處分
-
預告登記 白話解釋
小文與小洺是情侶關係，雙方決議共同出資買房，並協議登記在小文名下，小文就是登記名義人；此時小洺承受著高風險，萬一小文私下抵押借款或變賣，都將影響小洺的權益；這時小洺可與小文提議將房子申請「預告登記」設定給小洺，於是備齊文件後至地政機關申請，完成後就像是宣告房子將來會過戶給小洺，這時小洺就是請求權人，在設定期間小文都不能隨意處置房子，否則會侵害到小洺的權益，如要處分須經過小洺同意。
預告登記效力，預告登記可防止這些行為
只要在預告登記設定期間，登記名義人如未取得請求權人的同意，都不能做包括：買賣、過戶、贈與、轉讓、抵押貸款、信託…等處置。
預告登記時效
預告登記沒有時效，只要未主動申請塗銷，預告登記就會一直存在、不會自動消滅；如果登記名義人死亡，那麼繼承此不動產的繼承人同樣也會繼承這個預告登記設定。
什麼時候會用到預告登記？預告登記用途
-
夫妻共同買房
如雙方協議只登記在一人名下時，另一方可以用預告登記設定來保障自身權益。
-
兄弟姐妹共同買房
近期有很多兄弟姊妹、手足會一起討論共同買房，在新房一起扶養年邁父母，此時為保障權益可以利用預告登記，也可防止登記人私下變賣導致家人之間有不滿、感情生變。
-
父母購買房子給子女
有的父母會幫兒女出頭期款，助其順利買房，為了防止子女因被詐騙或其他原因隨意變賣，可以設定預告登記給父母。
-
分祖產時
過往有太多長輩分完祖產、繼承人翻臉不認人，導致年邁長輩一無所有的社會案例，可以在轉讓祖產時也設定預告登記給長輩，這樣長輩也可以保障其老齡生活；另外，在財產分配到一半便被繼承人私自售出的案例也不少，在還沒分配完時可設定預告登記防止此類情事發生。
-
申請民間貸款時
有的民間房屋貸款為保障自身權益，會將借款人用以抵押的不動產設定預告登記，防止借款人在尚未還清貸款前私下賣出或過戶，也防止其再次使用此不動產申貸。
-
政府合宜住宅
內政部營建署明文規定購買合宜住宅的民眾在簽訂買賣契約時也要簽訂預告登記同意書給政府，防止民眾轉售投機，自取得所有權後 5 年或 10 年內除繼承或強制信託外，不得隨意出售、贈與或轉讓。
預告登記申請｜預告登記可自己辦嗎？
要申請預告登記並不難，可以自己辦，若工作忙碌也可請代書幫助辦理。
-
申請預告登記應備文件
1.預告登記申請書（土地登記申請書）、登記清冊
2.預告登記同意書（登記名義人之同意書）
2.登記名義人、請求權人雙方之身份證明文件
3.登記名義人之印鑑章、印鑑證明
4.不動產所有權狀 或 他項權利證明書
5.其他依法律規定應提出之證明文件
-
預告登記同意書 範例
-
預告登記同意書 下載
-
預告登記申請書 範本（土地登記申請書）
-
登記清冊 範本
-
預告登記費用
自己辦：預告登記屬免規費作業，因此免費。
代書辦：視業者收費而定，普遍約 4,000 ~ 7,000 元左右。
預告登記塗銷
如果雙方需要保障的權益已消除，例如：借款買房的人已還清債務，或夫妻原先共同買房後來離婚，其中一方已私下還錢予登記人，這些狀況就要主動塗銷預告登記，因為不主動塗銷會一直存在，若後續登記人需要賣房將會有衍生的困擾。
-
預告登記塗銷 應備文件
1.預告登記申請書（土地登記申請書）、登記清冊
2.申請人之身份證明文件
3.義務人之印鑑章、印鑑證明
4.如果是因借貸而預告登記，塗銷時須檢附債務清償證明書
5.其他依法律規定應提出之證明文件
-
預告登記塗銷同意書 下載與範例
-
預告登記塗銷費用
自己辦：塗銷預告登記屬免規費作業，因此免費。
代書辦：視業者收費而定，約 4,000 ~ 7,000 元左右。
預告登記流程、塗銷預告登記流程
STEP 1.送件申請
STEP 2.審查核定
STEP 3.登陸配發
STEP 4.行政處理作業
STEP 5.移交發件櫃台
STEP 6.前往領件、完成設定
整套流程跑下來並不會太久，政府網站公告作業天數僅需 1 天即可完成，不過若遇周休假日則會延長天數。
預告登記繼承
預告登記如未塗銷，會一直跟著該項不動產，即便登記人死亡，該不動產之繼承人除了會繼承不動產外，也會一併繼承該不動產上的所有權利義務，所以即便登記名義人死亡，預告登記也不會自動消失喔！此條文為根據《民法第 1148 條》規定之。
-
預告登記人死亡
如果是預告登記人(請求權人)死亡，那其繼承人通常可直接繼承此不動產的請求權，無須另外辦理。
預告登記風險有哪些？
預告登記能有效保障請求權人及登記人之間的產權關係，但有一風險，會讓預告登記設定失效！就是「強制命令」，萬一登記人因個人債務問題而收到來自法院的強制執行，包括：拍賣、查封、假處分、假扣押，此時請求權人是無法主張自身權利的，若是建物所在土地被徵收，也屬於請求權人無法抵抗的命令。
總結：預告登記 缺點/優點
-
預告登記優點
有效保障請求權人的權益
只要未塗銷都會持續保護請求權人
可自行申請無須規費
公正維護登記雙方利益面、感情面
-
預告登記缺點
無法抵擋來自法院的強制執行
無法抵擋土地徵收命令
有預告登記的不動產較難再借款
-
您需要其他貸款評估嗎？
您的房子有預告登記嗎？想評估自己的房子可以貸款嗎？專員可以幫助您免費諮詢：
房子被預告登記 可以貸款嗎？
銀行的貸款審核很嚴格，通常產權不清的房子銀行並不會核貸，如果要拿有預告登記的房子抵押貸款，民間的融資機構比較有可能核貸，不過因為房子產權較複雜，在民間貸款的利率也會比銀行高，最終能過件的方案也比較少，也請務必提防民間高利貸！
▲ 延伸閱讀 ▲ 高利貸定義？何謂重利罪？如何避免地下錢莊
▲ 延伸閱讀 ▲ 高利貸利息怎麼算？碰到高利貸怎麼辦？如何處理？
▲ 延伸閱讀 ▲ 融資公司推薦｜【融資貸款】與銀行信貸到底差在哪？
評估貸款就選e速貸
您有以下這些困擾嗎？別擔心，e速貸 免費評估、專員幫您解決疑難雜症：
- 想貸款但房子被設定預告登記？
- 因為預告登記房子無法抵押貸款嗎？
- 房子被銀行退件嗎？
- 無法辦理房屋抵押貸款嗎？
- 想知道還有什麼其他可代替方案嗎？
- 我的條件、需求適合什麼貸款？
交給經驗豐富的 e速貸 專員，我們會使用電話向您了解房屋詳情，並搭配您的條件、信用、還款能力綜合評估，告訴您最適合的取得資金管道是哪裡，當然，e速貸 也有提供各種大額、小額、抵押或信用代書貸款，也會一併幫助您評估喔！
找 e速貸 的貸款專員，每 100 位客戶，就有 92 位能順利貸款，高達 92% 的過件機率，需要免費評估嗎？歡迎您透過以下方式與我們取得聯繫：
▲填寫表單、與顧問取得聯繫
▲免付費專線、向客服預約專員
▲加入LINE好友，預約免費諮詢
